不動産の公正市場価値は、外的要因のない公開市場での不動産の価値です。この値には多くの重要な用途があり、離婚時に、住宅販売や保険金請求のために税金を計算するときに不可欠です。特定の不動産には特定の理論上の公正市場価値がありますが、真の価値を決定することはほぼ不可能です。そのため、公正な市場価値を計算するためのさまざまな方法があり、それぞれが特定の物件の詳細に基づいて多かれ少なかれ正確になる可能性があります。
公正な市場価値とは何ですか？
公正市場価値は、実際には非常に複雑になる可能性がある、一見単純な概念の1つです。簡単に言えば、公正市場価値は、時間や金銭的制約などの外部からの圧力がない状態で、特定の不動産が現在の公開市場で売られる価格です。基本的に、この用語は、どちらも売買を急がず、金銭的な制約も受けず、売主が受け入れようとしている最低価格と、買い手が支払おうとしている最も競争力のある価格を指します。適切な事実についての合理的な知識公正な市場価値は需要と供給の影響を受けます、そして現在の市場に基づいて上下します。
公正な市場価値が重要な理由
公正市場価値は、資産の公平な評価です。それは買い手または売り手の経済的または感情的な状況による影響を受けません。このため、この概念は法律上の目的で使用されることが多く、ほとんどの場合、税金、保険、および不動産取引に関連するものです。両当事者が離婚に関与するすべての不動産の等しい部分を所有することはできないが、両当事者が両当事者が同額の資産を確実に受け取るようにするためにも、離婚和解に使用することができます。政府はまた、所有者から財産を差し押さえ、公正な市場価値に基づいてそれらを償還するとき、著名なドメイン目的のためにドメインを使用します。
公正な市場価値と税
公正な市場価値は、死傷者の損失後または慈善寄付のために税控除に使用される資産の価値を決定するときに役立ちます。たとえば、自動車の所有者が自分の車をグッドウィルに寄付した場合、その車がオープンマーケット取引で何の価値があるかに基づいて公正な市場価値を償却することができます。
税務上の公正な市場価値は、判断が困難な場合があるため、多くのIRSの訴訟の対象となっています。たとえば、自分の車をGood Willに寄付した人が自分の車の公正な市場価値を探しているのであれば、彼はeBay Motorsの同程度の売上を見ることができます。彼が最近購入した車に支払った金額を使用することも、現地の専門家からの評価に基づいて料金を計算することも、その他のさまざまな方法でそれを計算することもできます。しかし、これらの方法はそれぞれ異なる価格になる可能性があるため、IRSが公正な市場価値が高すぎると判断した場合は、結果として彼を監査することができます。
固定資産税に対する住宅の価値の決定には、公正な市場価値も使用されます。購入価格と公正な市場価値との差は時が経つにつれて変動します。そのため、この価値は市税査定官または不動産評価管理者によって定期的に評価されなければなりません。
遺言検認裁判所はまた、故人の受益者が固定資産税を支払う必要がある額を決定するのに役立つので、不動産の公正市場価値を税務上の目的で使用します。この価値はこれらの場合に特に重要です。なぜなら、一般的に相続財産が家族によって保管されていない場合、すぐに売却されるため、売却目的で価値を正確に計算することができないためです。さらに、一人が不動産を保持し、他の受益者に不動産の価値の公正な分配を与えたい場合、公正な市場価値を決定しなければならない多くの財産が複数の受益者によって相続されるので、公正市場価値は刑事裁判所で確定されなければならない。
不動産の用途
住宅所有者が自分の財産を売却することを決定したとき、彼女がそれを売るべきものを知るために上場する前に公正な市場価値を理解することは彼女にとって有益です。彼女は家をあまりにも少なくリストしたくないが、彼女は同様に家をリストすることをあまり望まないのでそれは買い手を邪魔するだろう。
保険の適正市場価値
保険業界はまた、損害を受けた資産や破壊された資産の償還について、公正な市場価値に大きく依存しています。たとえば、住宅が火災で破壊された場合、保険会社は不動産の適正市場価格を使用して、支払請求額を決定します。この数字は、資産への個人の感情的な愛着を考慮に入れていません。つまり、資産が破壊される前に資産を売却しようとした場合、実際に支払われる金額よりも請求額を通じて実際に支払われる金額ははるかに少なくなります。
同様の用語との違い
「市場価値」は実際の市場における資産の価格を指しますが、公正市場価値は、買い手と売り手が等しい立場にある仮想の完全な市場における資産の価値を表します。住宅の実際の市場価値は不動産物件で利用できるようになりますが、住宅の公正な市場価値を計算するのはそれほど簡単ではありません。売り手が自分の財産を過大評価している場合、実際の市場価値は多くの場合公正な市場価値よりも高くなり、売り手が絶望から迅速な販売を行おうとしている場合は低くなります。
不動産の「鑑定評価額」も同様の概念ですが、これは鑑定人によって異なる可能性があるため、商品の価値に関する鑑定人の意見が1つだけであり、真の公正市場価値ではないためです。鑑定士は、基準、ガイドライン、現地の規制、経済動向、および比較可能な売上高を使用して、不動産の公正な市場価値を決定します。公正な市場価値が要求されるほとんどの場合、評価された価値は許容できると考えられます、しかし、評価された価値はしばしば真の公正な市場価値より少し高いことがありえます。
最後に、「評価額」とは、地方の税務評価者または資産評価管理者によって決定された資産の価値です。この値は固定資産税の計算に使用されます。一般的に言って、不動産の評価額は、それが最後に売却された時間、最近の住宅検査およびそれに匹敵する住宅販売に基づいています。評価された価値のように、これらの評価の目的は公正な市場価値を決定することですが、評価はそれらが一人の人間の意見にすぎないという事実によって制限されます。評価された価値は公正な市場価値に似ているべきですが、それはしばしば少し低いです。評価された値は公の数字であり、特定のウェブサイト上または地元の郡税務署の事務所でアクセスすることができます。
比較市場分析
公正な市場価値を決定するには多くの方法があります。また、特定の不動産について1つの決定的な公正市場価値があるとはいえ、その価値を計算する方法ごとに数値が異なる可能性があります。公正市場価値を計算するための最も一般的な方法は、比較市場分析を行うことです。これには、市場に出回っている他の同等の物件、または最近2〜3年以内に最近販売された同等の物件を調べることが含まれます。
不動産のような市場では、売却する物件の場所を検討することが重要ですが、収集品や骨董品のような商品では、コレクターは一般的に購入を制限しないため、世界中で匹敵する最近の売上を見ることをお勧めします。ローカルエリア比較市場分析が不動産を含むとき、それらは一般的に認可された不動産業者によって実行されて、そして同様の状態で、そして同様の数の寝室を持つ同様の平方フィートの家との比較を含むべきです。また、抵当権で売却された住宅やその他の極端に低い値または高い値で売られた住宅ではなく、公開市場で公正価値で売られた住宅のみを含めるべきです。
プロのフェアマーケット評価
不動産の公正な市場価値を決定するために一般的に使用されているもう1つの方法は、鑑定士を雇うことです。鑑定士は彼らが調べている財産の種類に特化するべきです。たとえば、不動産鑑定士は、不動産の価値を決定するための経験と訓練を受けた認定プロフェッショナルです。一方、アート鑑定士は、アートの世界、美術史、およびアートワークの販売における現在の傾向についての幅広い知識を持っています。鑑定士は、競合市場分析と経済動向などの他の要因の両方を使用して、不動産の公正な市場価値を決定します。多くの貸し手は、住宅が不動産のためのローンを承認する前に専門家による鑑定を経ることを要求します。
不動産の交換費用
不動産の更新費用は、保険会社と税務上の償却の両方に共通しています。代替コストは、競合する市場分析とよく似ていますが、比較可能な物件の販売価格を調べる必要があるという点です。例えば、あなたがあなたの車をクラッシュさせた場合、保険会社はあなたにその車の公正な市場価値を与えるだけでそれを同じような状態の車と取り替えることができます。
家などのアイテムを再構築する必要がある場合は、交換コストでこれらのコストを考慮する必要があります。例えば、あなたの家が竜巻で破壊され、再建されなければならなかった場合、昨年あなたには25万ドルの費用がかかるかもしれませんが、新しい家で同じ家を再建するには30万ドルかかるかもしれません。
販売価格
場合によっては、販売価格を使用して不動産の公正な市場価値を判断することができます。これは通常、売却が最近のもので、外部からの圧力を受けずに公開市場で行われた場合にのみ適用されます。たとえば、昨年購入者と販売者の両方にとって公正と見なされる値で住宅が購入されたばかりの場合、これは税務上の公正な市場価値と見なすことができます。ただし、約3〜4年後には、この値は現在の市場を反映しなくなり、固定資産税の値を決定する前に評価を行う必要があります。
第三者による評価
Zillowのようなウェブサイトで住宅を見たことがあるのであれば、売りに出ていない住宅でも値が表示されていることに気づいたかもしれません（Zillowの場合、これらは「Zestimates」と呼ばれます）。これらの不動産評価は、最近の現地売上高や公的税記録などの要素を使用して計算されます。各サイトには独自の独自の方式があります。そのため、値はサイトごとに大きく異なる可能性があります。
HouseCanaryという会社は、入手可能なすべての市場データを分析に組み込んだ、最も正確な不動産評価をオンラインで行っていると主張しています。同サイトによると、真の適正市場価格からのエラー率は3.6％以下であるはずです。これは、サイトが最も正確な適正市場の住宅評価をオンラインで利用できる可能性が非常に高いことを意味します。
