不動産についての古い格言 - 場所、場所、場所 - は、1平方フィートあたりの小売スペースの平均コストの大きな要因です。市や小さな町、活気のあるハブや脇道、日当たりの良い側や日陰のある側など - これらが地域の平均価格を決定します。交通量が多い場合は、その場所の料金を支払う価値があります。しかし、行き先の店にとっては、それは巧妙な道からわずかに外れているために恩恵を受けるかもしれません。
ヒント
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グレーターニューヨーク州の小売スペースは、場所がどれだけ価格に影響するかを示す良い例です。スタテンアイランドのセントジョージでは、1平方フィートあたりわずか10ドルのスペースがありますが、マンハッタンの切望されているアッパーフィフスアベニューでわずか40分のところに、世界で2番目に多い平方フィートあたり3900ドルものショップがあります。高価な小売通り。
主な考慮事項
独立型の店では、モール内のよく配置された店が獲得する確立された徒歩交通量の組み込みのボーナスを得ることはできず、これはしばしば平方フィート当たりのコストを下げることになります。高速道路の出口ランプのそばにあるため、人気のある歩行者専用道路に入るよりも手頃なスペースになります。しかし、これらの各スペースはさまざまなお店に最適です。
あなたが熟考する必要がある多くの質問の中にあります：駐車場は含まれていますか？あなたは、商店街の通り道で家主の共用エリアの維持費を支払いますか、それとも駐車場の維持費を支払いますか？家主はあなたに損害保険を請求しますか？これらはすべて平方フィート当たりの表示価格の上にあるアドオンになることができますが、それらはあなたの計算に含まれるべきです。
小売スペースの価格は街から街へ、街から街へ、そして州から州へと変わります。たとえば、ネブラスカ州リンカーンでは、価格は地域的には法外な値になる可能性がありますが、マンハッタンの事業主には笑い物になるかもしれません。この古い格言は小売スペースにも当てはまるので、地域のコストと、地域の売上高/平方フィートの機能を知っておくことが不可欠です。無駄にしたくないのです。基本的に、収入に変換できないスペースの支払いはしないでください。
スペースをリースする
グレーターニューヨーク州の小売スペースは、場所がどれだけ価格に影響するかを示す良い例です。スタテンアイランドのセントジョージでは、1平方フィートあたりわずか10ドルのスペースがありますが、マンハッタンの切望されているアッパーフィフスアベニューでわずか40分のところに、世界で2番目に多い平方フィートあたり3900ドルものショップがあります。高価な小売通り。
一方、マイアミのリンカーンロードは、同国で6番目に強い小売店で、そこの小売業者は1平方フィートあたり平均350ドルを支払います。そのリストの10番はダラス/フォートワースのハイランドパークビレッジで、1平方フィートあたりの平均$ 175です。リースする場合、通常、1平方フィートあたりの価格は年間リース価格なので、月ごとの合計を取得するにはいくつかの計算が必要です。スペース内の平方フィート数に1平方フィートあたりの価格を掛け、次に12で割ります。 1平方フィートあたり28ドル、1ヶ月あたり2,282ドルになる978平方フィートのスペース。
クリーブランドの事例研究
典型的な都市の高値と安値の見方については、低迷する経済の中で小売欠員が増加しているクリーブランドを考えてみましょう。停滞は、居住者が退去し、通りが荒れ、交通パターンが変化するにつれて、近隣から近隣への価格に影響を与えます。その間、特に郊外の他の地域は、人々が彼らのライフスタイルにとってより良いと彼らが感じる近所を見ると成長します。
クリーブランドの2017年初頭の小売スペースの地域平均は、1平方フィートあたり12.13ドルでした。これは、都市全体の小売スペースの平均空室率が11パーセントだったためです。他の都市と同様に、欠員は価格に大きな影響を与え、交渉において大きな影響力を与える要素です。クリーブランドで26パーセントの空き地がある面積は1平方フィートあたり8ドル未満ですが、空き地が1.5〜3パーセントしかないところでは、家主は1平方フィートあたり22ドルから25.88ドルの間を求めています。それは需要と供給のすべてです。
価格だけでは問題ない
小売スペースでの大きな率は誤解を招く可能性があります。顧客を訪問させることができない場合、1平方フィートあたり7ドルを支払うことのポイントは何ですか？彼らがその地域を安全ではないと考えたらどうなりますか？侵入を心配せずに車を駐車できますか。この地域の通勤交通機関はどのようなものですか。顧客に近くで過ごす理由を与える他の店はありますか？
ビジネスの見込み客は、あなたのスペースの決定を考慮に入れるべきです。ヒップな若い顧客は、豪華で高級なフードで買い物をする可能性は低いので、ミッドレンジのスペースを見つけることは、クリーブランドのビーチウッドで支払われる１平方フィートあたり２５．８８ドルの高価よりもおそらく適している。一方、高齢者のお客様は、駐車スポットが割り当てられていない場所や、長距離を歩く必要がある場所を訪れる可能性が低くなります。
研究がすべて
店舗所有者の責任で、街頭レベルまで地域ごとに調査し、確実に高い料金を得られるようにしてください。統計情報を吐き出すだけではなく、ドキュメントで請求をバックアップすることができる、精通した商業用不動産業者と協力するのに役立ちます。しかし、エージェントは取引から得られる何かを持っているので、独立した研究も行います。都会の図書館のレファレンスデスクには、最近の定期刊行物に売上げとリース価格の詳細が載っているはずです。地域の新聞は最近の市場動向の優れた情報源ですが、関心のある分野の料金を監視することもできます。地元の商業用不動産ニュースレターを購読して、価格動向を監視してください。
あなたのビジネスのために可能な平方フィートあたりの保守的な売上高の考えを持ち、売上高に対する家賃の費用便益分析をしなさい。特に類似した業種間の比較を探します。その地域の年間の歩道と自動車の交通状況はどのようなものかを理解します。 5月から9月にかけてビーチサイドの通りがキラービジネスをするかもしれませんが、1月にショップが立ち上がってフィッシュインする大きな理由があります。
最終的には、現地価格、小売動向、および地域の特定地域のトラフィックについての十分な知識と、1平方フィートあたりの現地売上高についての理解があれば、ビジネスを成功させるための有望な小売スペースを見つけることができます。
