商業用不動産の最終価値を決定する方法

最終価値は、最終年度以降のすべてのキャッシュフローの割引価値です。これは、投資期間が終了する年です。割引キャッシュフローは現在までの将来のキャッシュフローの割引です。商業用不動産には、オフィスビル、ショッピングモール、工場、空き地が含まれます。最終価値は資産評価の重要な要素です。

最終年度まで資産が年率一定で増加すると仮定して最終価額を計算します。最終価値の計算式は次のとおりです。CV_（1 + r）^ t、ここでCVは不動産の現在価値、rは割引率、tは最終年度です。割引率には現在のインフレ率を使用することができます。たとえば、現在の値が1,000ドル、最終年が5、インフレ率が2パーセントの場合、最終値は$ 1,104.08：1,000_（1 + 0.02）^ 5です。このアプローチには2つの問題があります。まず、商業用不動産の現在価値の見積もりが正しいことを前提としています。つまり、高すぎたり低すぎたりしません。そして第二に、最終年度までその価値は着実かつ着実に伸びていくことです。これらの仮定が長期間にわたって成り立つことはほとんどありません。これらの理由から、代替アプローチがよく使用されます。

最終年度から、一定のキャッシュフロー成長率を永続化すると仮定して最終価値を計算します。最終価値の計算式は次のとおりです。CF /（r - g）、ここでCFは最終年度に資産によって生成されたキャッシュフロー、gは恒常年間キャッシュフロー成長率、およびrは割引率です。たとえば、最終年度5から始まるキャッシュフローが$ 100、割引率が8％、年間年間キャッシュフロー増加率が2％の場合、最終値は$ 1,666.67：100 /（0.08 - 0.02）です。ゼロの年間キャッシュフロー成長率（g）をゼロと仮定すると、最終値の計算式はCF / r（キャッシュフローを割引率で割ったもの）に単純化されます。

ターミナル価値の現在価値を計算します。これは実質的に1回限りの将来キャッシュフローです。現在価値の公式はTV /（1 + r）^ tです。ここで、TVはt年の終値、rは割引率です。たとえば、10年目の終値が1,000ドルで割引率が4パーセントの場合、現在価値は675.56ドル：1,000 /（1 + 0.04）^ 10です。