CAPレートは資本化レートを表します。それはあなたが得ることを期待する家賃の量に基づいて不動産投資の収益率を説明する測定基準です。投資家は、どの投資不動産が自分たちのお金に対して最高の利益をもたらすかを判断するのに役立つので、購入決定をするときにCAPレートを使用します。
ヒント
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CAPレートは、不動産投資に対する潜在的な収益率を示します。あなたが現金で不動産を購入するのであれば、CAPレートはあなたがあなたのお金のために得るだろう年間リターンを表します。
CAPレート定義
CAPレートは、不動産から得られた正味営業利益と不動産の資産価値の比率です。簡単に言えば、それは正味賃料を販売価格で割ったものです。結果の数値は、全現金の不動産投資から得られる収益の割合を表します。投資家はCAPレートを使用して、他の投資不動産と比較して潜在的な投資を迅速に拡大します。主な要素の1つは賃貸収入ですので、CAPレートは通常、予想賃料の見積もりに基づいて予測されます。
CAPレートの計算
CAPレートを計算するために、40万ドルで市場に出ている不動産を見てみましょう。この物件が年間25,000ドルで借りられ、修理、マーケティング、保険などの費用が5000ドルになると想像してみてください。純営業利益は、$ 25,000から$ 5,000または$ 20,000を差し引いたものです。 CAPレートは、$ 20,000を$ 400,000で割った値、つまり5パーセントです。商業用不動産業界では、この不動産は5パーセントのCAPレートで販売されていると一般的に言われています。つまり、400,000ドルの現金投資で年間5パーセントの収益が見込まれています。
CAPレートがリスクを比較
CAPレートは、国債などの「安全な」投資と比較して、不動産投資に関連するリスクを大きくする簡単な方法です。例えば、あなたがあなたの400,000ドルの現金を10年の国債に入れると仮定します - 非常に低リスクの投資と考えられます - 毎年2.5パーセントを生み出す。さて、あなたは商業用不動産の5％のリターンと国債の2.5％のリターンを比較しています。 2.5％の追加利回りは、リースの有効期限、資産価値の変動、テナントが実際に時間どおりに支払うかどうかなど、リスクのない宝を超えて引き受ける追加リスクを反映しています。
良いと悪いCAPレート
CAPレートは取引のリスクのレベルに対応するため、CAPレートが良いか悪いかは、リスクがどれだけあなたを嫌うかによって異なります。上記の例では、年間20,000ドルの賃貸料を前提として、中央ビジネス地区の外側にある割引価格のビルをわずか20万ドルで購入することで、CAPの利率を10％に倍増できます。今、あなたはこの場所へのテナント需要があり、そして需要が長期にわたって強いままであるという危険を冒しています。投資家として、あなたは安全な債券利回りよりも低いCAPレートを望んでいません。それを超えて、挑戦は取引の危険性に基づいて正しいCAPレートを把握することです。
