商業ビルの定義

事業主として、あなたはあなたの事業活動を始めるか、または既存の会社を拡大するために、あなた自身が新しい施設を必要としているのを見つけるかもしれません。どのような種類の事業を所有していても、最終的に選択する不動産の種類が商業用不動産を構成する可能性があります。商業ビルは、ビジネス目的で利用される単なる不動産資産です。商業用不動産は、実施される特定の事業活動に応じてさらに6つの下位分類に分類することができます。例えば、あなたのビジネスのために商業用不動産を借りることは、アパートの住宅賃貸を確保するほど単純で直接的ではありません。商業用の建物や資産についての交渉は、リース条件と同様に、かなり複雑になる可能性があり、さまざまな商業用家主によって提供される可能性のあるさまざまなリース構造があります。

ヒント

商業ビルは、住宅賃貸ビルと同様に、特定のビジネスを直接収容することによって、または利益を生み出すことによって、ビジネス目的で利用されるものです。

商業ビルとは

単なる裸地であっても建物やその他の施設で改良されていようとも、事業運営や活動に使用されるいかなる不動産も商業用不動産を構成します。商業ビルは、ビジネス目的が追求または運営されているすべての構造です。これには、会社が建物自体の外で事業を行う直接使用と、建物自体が事業である間接使用の両方が含まれます。

商業ビルの直接使用の例としては、問題のビルにある食料品店や整備士の店などがあります。間接的なビジネス用途の例は、個々のアパートのリースがそれらの建物で行われる事業活動であるアパートの建物です。

本質的に商業用として指定されている建物および財産は、多くの場合、さまざまな税法および財務規則、ならびに追加または異なる法的要件および禁止事項の対象となります。商業的指定はまた、購入、リースおよび改善のための異なる資金調達規則を引き起こす。

商業ビルの例

商業用建物と不動産は、通常、6つの異なるタイプまたはカテゴリに分類されます。

オフィスビル
小売ビル
工業ビル
集合住宅
ホテルとモーテル
専用ビル

オフィスビルは、都市部でも郊外部でも、よく見られるタイプの商業ビルです。数階建ての小さな建物から高さ数百フィートの高層ビルまで、オフィスビルは、米国およびその他の先進国のほぼどこにでも見つけることができます。オフィスビルの1つの特定のサブタイプ、診療所ビルは特殊用途と考えられています。すべてのタイプのオフィスビルは、個々のオフィス、スイート、またはフロアを多くのテナントまたは単一のテナントにリースすることができます。これらのテナントは、必要に応じて建物を細分化します。多くの場合、オフィスビルはテナントの仕様に合わせてスペースを確保する機会とともにテナントに提供されます。

小売施設や建物には、あらゆる種類の小売店やレストランがあります。商業用不動産市場のこのセグメントは非常に複雑になる可能性があり、さまざまな種類の小売建物に適用される多数の地域のゾーニング規制および州法、ならびに建物の種類、サイズ、レイアウトおよび数に大きく依存する市場賃料があります。テナントの種類例えば、小売施設は、単一のドラッグストアを収容するアウトパーセルなどの一戸建ての建物、または間に複数の小さな店、ブース、およびキオスクを有する少数の大型店舗によって固定されているモールなどの大型のマルチテナント施設であり得る。

製造、修理、研究開発および倉庫が配置されている建物は、まとめて工業用建物として知られています。これらの商業ビルは、地方自治体の条例および規則によって作成された特別に指定された区域に配置される傾向があります。それらは一般的に密集した都市化された区域の外側に位置していますが、州間高速道路やその他の著しく移動する道路、鉄道、交通機関の近くにあります。多くの場合、指定された工業地区は、いくつかの会社の施設を収容する工業団地にまとめられます。追加の騒音と交通のために工業用建物は生産される傾向があるので、これらの区域は住宅地から緩衝区域によって通常隔離されます。

集合住宅の商業ビルは、本質的に、敷地内に複数の家族を収容できるすべての住宅用不動産に制限されています。これは一戸建て住宅を除外しますが、分譲マンション、アパート、タウンホーム開発を含みます。一戸建て住宅は、その所有者の投資と管理を通じて商業目的に従事しており、その収入は住民の賃貸料の支払いによってもたらされています。賃貸マンションは、階数、場所、エレベーターの有無によって、さらに次のように分類されます。

高層ビルには1つ以上のエレベーターと少なくとも9つの階があります。
中層ビルには複数の階建てがありますが、通常は9つ未満ですが、エレベーターもあります。
ウォークアップビルには複数の階があり、通常は4〜6階ですが、エレベーターはありません。
ガーデンスタイルの建物は、中庭または庭のような景観を持つ3階建て以下の複数のアパートを収容しています。
製造された住宅公園またはコミュニティ（口語では「トレーラーパーク」とも呼ばれますが、これは多くの場合、軽蔑的な意味で使用されます）は、移動用または製造用の住宅（シングルまたはダブル幅の住宅）をたくさんと既存の実用的な源にそれらを接続しなさい。
特別目的住宅は、低所得世帯や高齢者など、人口の特定のセグメントに専念している、または特定のセグメントを対象としている、あらゆる種類の多世帯住宅資産です。

ホテルおよびモーテルの宿泊施設では、ビジネス旅行者やレジャー旅行者にオンデマンドの宿泊施設を提供しています。ホテルは大規模で独立したブティックホテルでもチェーンでも構いません。値段が高いホテルは、スパ、美容院、レストラン、バー、衣料品店など、ホテルの宿泊客に付加価値を提供する他の支援事業にスペースを提供または貸与する傾向があります。もう一方の端には、追加の設備や館内レストランのないローエンドのモーテルがあります。さらに、広いリゾートエリアとカジノは、幅広い価格帯で宿泊施設を提供する特別なホテル施設です。

最後に、商業用不動産に投資する所有者が保有する非居住用不動産を含む包括的な「特別目的」カテゴリがありますが、ボーリング場、ミニゴルフ場、ミニゴルフ場など、上記の特性のいずれにも該当しません。貯蔵施設。

商業用リースの意味は何ですか？

商業用不動産のいくつかのカテゴリーに加えて、あなたはさまざまな種類の商業用リースにも遭遇するかもしれません。商業用リース契約には数種類の一般的な定型句が含まれている傾向がありますが、特にテナントの支払義務を含め、リースの条件の具体的な構造はかなり異なる場合があります。どの種類のリースがあなたのビジネスに適しているかは、あなたの事業計画とその資産の目標、あなたのキャッシュフロー予測と現金、そしてあなたの会社の財政と運営の他の要素を含む多くの要因に依存します。

シングルネットリースまたはネットリースでは、テナントは通常の家賃（ただし計算される場合があります）、光熱費および固定資産税のみを支払う義務があります。ネットまたはシングルネットリースの家主は、資産のメンテナンス、修理、保険、およびそれに対するすべての改善の面倒を見ています（または支払っています）。

ダブルネットおよびネット - ネットリースでは、一般的にテナントは建物の賃貸料、光熱費、固定資産税、保険、およびテナントが占有する施設の一部を支払う必要があります。家主はメンテナンスと修理の費用を支払うか、または自らの費用でそれらを実施します。トリプルネットリースでは、賃貸人が家賃に加えてその他のすべての費用と費用を負担するのに対し、家主は建物または建物に対してのみ構造的な修理を支払います。

最後に、フルサービスおよび修正グロスリースは、通常、構造的修理のための費用と「営業費用」のラベルに含まれるすべての費用（固定資産税、保険料、光熱費および維持費を含む）を両当事者間で分配します。ショッピングモールやショッピングプラザなど、複数のテナントを収容する建物では、フルサービスまたは修正総リース構造が最も一般的に採用されているタイプです。営業費用が増加した場合、家賃は増加しません。

商業リースの交渉

あなたのビジネスにふさわしい商業用不動産を探すとき、あなたのビジネス目的のためのその不動産とその建物の適合性はほんの始まりに過ぎません。あなたはまた、あなたのビジネスニーズ、目標と財政に適している商業リース条件で家主と合意に達する必要があるでしょう。あなたが以前にそれをしたことがないならば、あなたの商業リース期間を交渉することはストレスが多い、あるいは不安を誘発する経験でさえありえます。

予備的な交渉ツールとして、匹敵する場所や施設の賃貸料を調査することは常に賢明です。あなたが家主からの異議に答えることができるようにそれらの場所のためにどんな賃貸およびリース条件が、そして特性間のどんな重要な違いと同様に提供されるかについて調べてください。宿題を終え、その地域の平均賃料を理解すると、お互いに有益で公正な条件に到達する力が高まります。同様に、比較に適した場所が多数ある場合は、賃貸人の市場にいる可能性があり、それを交渉上の優位性に変えることができます。最低でも、賃貸料が下落し始めた場合には、より短いリース期間（たとえば2年ではなく1年）を求めることを検討してください。それはあなたのビジネスをすぐに自由のよりよい一組の言葉を見つけるために解放する。あなたのビジネスが高級レストランのような固定位置の責任を要求するなら、しかしながら、これは最善のアプローチではないかもしれません。

リース期間といえば、リース契約のこの部分に特に注意を払ってください。あなたがその場所に満足していて、あなたの会社のリース申請が家主によって承認された場合、次に大きな問題はそのリース自体の期間です。レストランなどの一部のビジネスでは、より長いリース期間が必要になりますが、ほとんどの小規模ビジネスでは、オプションの更新期間を伴う1年または2年の期間が最も一般的であり、一般にテナントに最も適しています。事業を確立し、その場所への顧客や顧客の正しい流れを惹きつけるのにある程度の確実性と十分な時間を享受できますが、あなたのビジネスは長い期間に縛られることはありません。

最後に、単なる家賃の額以上のものに注意を払います。その他の費用は、提供している特定の種類のリース構造によっては、建物の支出にかなりの費用を追加し、予算に大きな負担をかける可能性があります。あなたのビジネスが家賃に加えてコストと経費の責任を負う場合、正確な予算を作成し、あなたのビジネスの財政の見積もりをするためにそれらのコストの見積もりを得ることが重要です。これらのいわゆる隠れたコストには、メンテナンスや共通領域の維持費が含まれる場合があり、かなりの額になる可能性があります。可能な限り最も有利な条件を確保するために、これらの項目について評価できる上限または上限額を請求するか、あるいは、家主がそれらの費用を負担し、事業がより高い家賃を支払うような構造に交換することを検討します。これにより、予算に確実性が加わり、財務予測がより簡単かつ正確になります。