あなたが商業用不動産投資のビジネスをしているならば、あなたはローン対価値（LTV）の比率や債務返済保証（DSCR）の比率のようなローン引受け基準に精通しているでしょう。銀行は通常、融資を行うべきかどうかを判断する際にこれらの指標を使用します。債券利回りは、引受け先の新しい子供です。貸し手は、LTVやDSCRとは異なり、市場価値、償却期間、および操作可能な、あるいは時間の経過とともに変化する金利には依存しないため、これを好む。
ヒント
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債券利回りは、不動産の純営業収益をローン金額で除算することによって、商業用不動産担保ローンに関連するリスクを計算します。
商業ローンのリスクテスト
ほとんどの銀行は、商業用不動産ローンに関連するリスクを評価するために2つのテストを適用します。債務返済保証率とローン対価値の比率です。 DSCRの公式では、不動産からの純営業収益（不動産からの家賃と収入の合計から営業費用を差し引いたもの）が、健全なバッファを使用して住宅ローンの支払いを上回るかどうかを評価します。または家賃が下がる。例えば、貸し手は借りた1ドルごとに1.50ドルの純営業利益（NOI）を要求するかもしれません。
LTV比率は、抵当権の金額を不動産の価値で除したものです。したがって、80万ドルの建物の資金として50万ドルを借りた場合、LTVは62.5％になります。約75％以下の低いLTVは、たとえその資産が時とともに価値を失っていても、銀行が抵当権実行売却でそのお金を取り戻す可能性が高いことを意味します。
負債利回りとは何ですか？
LTVの問題点は、不動産の市場価値が変化するとそれが変化することです。そのため、この指標では静的なリスク測定値を取得するのは困難です。同様に、DSCRの計算はローンの金利と償却期間に依存しているため、これらの要素を操作してDSCRを増やすことができます。たとえば、償却期間を20年から25年に増やせば、ローンの支払額が減って、DSCRが許容可能なレベルまで増加する可能性があります。これらの失敗を補うために、貸し手は通常、債券利回りを引受ミックスに投入します。債券利回りは、NOIとローン総額を使用して、商業用不動産ローンのリスクを測定する別の方法を提供します。
債務利回りを計算する方法
数学では、負債の利回りを計算するのは簡単です：提案されたローンの金額でプロパティの純営業収益を割ります。たとえば、100万ドルの建物を購入していて、NOIが年間5万ドルであるとします。あなたは現金で300,000ドルを持っていて、建物を購入するために700,000ドルを借りたいと思います。貸し手は50,000ドル/ 700,000ドルまたは7.14パーセントの債務利回りを計算します。貸し手は、通常、住宅ローンを承認する前に最低借入金を設定します。だから、あなたは貸し手がNOIを借金の利回りで割って最大の融資額を与える住宅ローンを計算するためにその頭の上で計算を反転することがわかります。たとえば、貸し手が10パーセントの借入金利回りを要求している場合、50,000ドルのNOI資産は500,000ドルの融資の対象となります。
負債利回りとキャップレート
イーグルアイドの不動産投資家は、債券利回りの定義がキャップレートとよく似ていることを認識します。これは、NOIを建物の価格と比較した場合です。上の例では50,000ドル/ 100万ドル、つまり5％です。類似性は意図的です。これは、貸し手が差し押さえなければならない場合にどのような種類の投資収益率をそのお金に期待できるかを理解するために実効利回り式を使用しているためです。高い利回り率は、ローン返済の規模に比べてより多くの家賃が入ってくることを意味するので、借り手が住宅ローンの支払いをデフォルトにしても銀行が負けない可能性はかなりあります。
良い負債利回りとは何ですか？
商業用不動産セクター全体で、通常の最低許容債務利回りは10パーセントです。ただし、実際の見積もり数は、物件の種類、テナントの財務力、金利によって異なります。変動する空室率と予測不可能なNOIを持つ可能性があるホテルなどの危険な物件タイプでは、通常、より安定したオフィス投資よりも高い債務利回りが求められます。貸し手の話では、より高い債務利回りはより低い貸出リスクを示す「より低いレバレッジ」を示します。
